La novación hipotecaria es la operación que te permite modificar las condiciones de tu préstamo con tu misma entidad financiera: cambiar el tipo de interés, ampliar el plazo, añadir carencia o modificar avales, todo sin cambiar de banco. En 2026, con el euríbor en el 2,855%, la novación de variable a fija se ha convertido en una de las opciones más demandadas por los hipotecados, con una comisión máxima del 0,15% durante los 3 primeros años y del 0% a partir del cuarto. En esta guía te explico qué es exactamente, qué condiciones puedes cambiar, cuánto cuesta y cuándo conviene hacerla.
Qué es la novación hipotecaria
La novación hipotecaria es una escritura pública de modificación del contrato de préstamo que se firma ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. A diferencia de lo que mucha gente cree, no cancela tu hipoteca ni exige contratar una nueva: modifica las condiciones del contrato original, que permanece vigente con la misma entidad acreedora.
Está regulada principalmente por la Ley 2/1994, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y por la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, que mejoró la protección al consumidor: obligación de entregar la documentación precontractual (FEIN y FiAE) con al menos 10 días de antelación y límites claros a las comisiones que el banco puede cobrar por la modificación.
Qué condiciones puedes modificar con una novación
La novación permite ajustar, total o parcialmente, las condiciones financieras de tu préstamo. Estas son las modificaciones más habituales en 2026:
- Cambio de tipo de interés: pasar de variable a fijo, de fijo a variable o negociar un nuevo diferencial, que es junto a la ampliación de plazo la modificación más solicitada.
- Ampliación o reducción del plazo: alargar el préstamo para bajar la cuota mensual o acortarlo para pagar menos intereses en total.
- Periodos de carencia: añadir un periodo en el que solo se pagan intereses, útil en momentos puntuales de falta de liquidez.
- Cambio de avalistas o fiadores: añadir, sustituir o eliminar el segundo titular o los avalistas del préstamo.
- Ampliación del capital: aumentar la cantidad prestada (con nueva tasación y costes adicionales), por ejemplo para reformas, con permiso del banco.
- Cambios de sistema de amortización: como modificar la cuota de amortización, siempre con la aceptación de la entidad.
Novación frente a subrogación: diferencias clave
La gran duda de todo hipotecado es si modificar condiciones en su banco (novación) o llevar la hipoteca a otra entidad (subrogación). Esta tabla resume las diferencias fundamentales:
| Característica | Novación | Subrogación |
|---|---|---|
| ¿Cambias de banco? | No, sigues con tu entidad actual | Sí, te llevas la hipoteca a otra entidad |
| Margen de negociación | Limitado: la entidad no tiende a competir contra sí misma | Alto: el nuevo banco quiere captarte y suele ofrecer mejor tipo |
| Comisión máxima habitual | 0,15% en los 3 primeros años (0,1% si solo amplías plazo); 0% después | Variable: 0,25–0,15% según escritura, 0% tras 5 años. Fija: hasta 2% en 10 años |
| Gastos de notaría y registro | Los asume el banco en las novaciones amparadas por la Ley 5/2019 | Los paga el banco receptor |
| ¿Puedes ampliar capital? | Sí, si el banco lo acepta y con nueva tasación | Sí, si el banco receptor lo acepta (con costes extra) |
| Plazo del trámite | Más rápido, de 2 a 6 semanas | De 1 a 3 meses |
La novación suele ser el camino más rápido y barato si tu banco te ofrece una mejora razonable. Pero no olvides comparar: si tu entidad no iguala las ofertas del mercado, la subrogación frente a la novación puede darte un tipo mucho más atractivo.
Cuánto cuesta una novación en 2026: comisiones y gastos
El coste de una novación depende del tipo de modificación y de la antigüedad del préstamo. Los principales conceptos son:
| Concepto | Rango habitual | Notas |
|---|---|---|
| Comisión bancaria por modificación | 0 – 1% del capital pendiente | Variable→fijo: 0,15% en los 3 primeros años, 0% desde el 4º. Ampliación de plazo: máx. 0,1% |
| Notaría | ~300 – 600 € (más si se amplía capital) | El banco asume sus aranceles en novaciones amparadas por la Ley 5/2019 |
| Registro de la Propiedad | ~100 – 300 € | Varía con el capital pendiente |
| Tasación | 200 – 500 € | Solo si hay ampliación de capital |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Exento en novaciones de tipo o plazo | Se paga solo si hay ampliación de capital |
En conjunto, una novación estándar de variable a fijo sin ampliación de capital suele costar al cliente entre 500 y 1.500 € incluyendo la comisión bancaria cuando existe. El ahorro que genera el nuevo tipo se amortiza, por regla general, en pocos meses.
Límites legales de las comisiones de novación
La Ley 5/2019 establece límites máximos de compensación que el banco puede cobrar al cliente cuando modifica las condiciones del préstamo. Los principales son:
- Cambio de variable a fijo: compensación máxima del 0,15% del capital en los 3 primeros años del préstamo y del 0% a partir del cuarto año.
- Ampliación de plazo: la Ley 2/1994 limita la comisión al 0,1% de la cifra de capital pendiente (artículo 10).
- Gastos de notaría y registro: en las novaciones de cambio de tipo de interés variable a fijo, la disposición adicional novena de la Ley 5/2019 bonifica los aranceles, reduciendo notablemente el coste.
Recuerda que ninguna comisión puede aplicarse si no figura en tu contrato y que, si tu escritura recoge una comisión superior al límite legal, se aplica automáticamente el tope de la ley.
Cómo se tramita la novación paso a paso
- Solicita la modificación a tu banco: expón el cambio que quieres (tipo, plazo, carencia, avales) y pide las condiciones actualizadas.
- Negocia: la entidad te presentará una propuesta. Si no te convence, indica qué oferta has obtenido de otros bancos: muchas veces logran mejorarla.
- Recibe la documentación precontractual: FEIN y FiAE, que debes recibir con al menos 10 días de antelación a la firma, según la Ley 5/2019.
- Firma la escritura pública: en la notaría que tú elijas, con el asesoramiento gratuito del notario.
- Inscripción en el Registro: la modificación se inscribe como novación modificativa del préstamo.
El plazo habitual de todo el trámite es de 2 a 6 semanas. Antes de firmar, el notario está obligado a informarte del contenido y las consecuencias de la operación, y tú debes declarar que has recibido y entendido la documentación.
Cuándo conviene hacer una novación y cuándo no
La novación hipotecaria es especialmente recomendable cuando:
- Tu banco es competitivo: si la mejora que te ofrece es razonable comparada con el mercado, evitas los trámites de cambiar de entidad.
- Quieres pasar de variable a fijo: la comisión es baja (0,15% en los 3 primeros años, 0% después) y eliminas el riesgo de subidas del euríbor.
- Necesitas bajar la cuota temporalmente: una ampliación de plazo o una carencia pueden aliviar tu liquidez sin cambiar de banco.
En cambio, NO compensa cuando:
- Tu banco no te ofrece un buen tipo: si la mejora es pequeña, la subrogación o el cambio de hipoteca pueden darte un diferencial mucho mejor.
- Te queda poco préstamo o capital muy bajo: los costes de notaría y registro no se amortizan.
- Te imponen productos vinculados caros (seguros, nómina, planes) que restan rentabilidad a la operación, comparables con los que te exigiría un banco nuevo.
Si finalmente decides no modificar el préstamo sino amortizar deuda, revisa nuestra guía de amortización anticipada de hipoteca para conocer las ventajas y los límites legales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una novación hipotecaria?
Entre 500 y 1.500 € en una novación estándar de variable a fijo sin ampliación de capital. Incluye la comisión bancaria (si existe y está en tu escritura), la notaría y el registro. Si amplías capital, se añade tasación y AJD.
¿Qué comisión puede cobrar el banco por pasar de variable a fijo en 2026?
Como máximo el 0,15% del capital durante los 3 primeros años del préstamo y el 0% a partir del cuarto año, siempre que la comisión figure en tu contrato. Si tu escritura recoge una mayor, se aplica el límite legal.
¿Puedo ampliar el plazo de mi hipoteca con una novación?
Sí, es una de las modificaciones más habituales y permite reducir la cuota mensual. El límite de comisión se sitúa en el 0,1% del capital pendiente por este concepto.
¿Novación o subrogación, qué me conviene más?
Depende: la novación es más rápida y barata si tu banco ofrece un buen tipo; la subrogación suele dar mejores condiciones porque el banco nuevo compite por captarte. Compara ambas opciones antes de decidir.
¿Qué documentación se necesita para una novación?
La entidad te entregará la FEIN y la FiAE con al menos 10 días de antelación. En la firma harás falta la escritura original, tu DNI y, si se amplía el capital, la nueva tasación de la vivienda.
Conclusión
La novación hipotecaria es la vía más ágil para adaptar tu hipoteca a tu situación financiera sin cambiar de banco: cambiar de variable a fijo, ampliar el plazo o añadir una carencia son operaciones habituales con costes regulados y acotados por la Ley 5/2019. Eso sí, para no pagar de más, exige a tu entidad igualar las ofertas del mercado y compara siempre con la subrogación antes de firmar.
Aviso legal: este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni bancario. Los datos de mercado (euríbor, tipos, ofertas) cambian con frecuencia y las condiciones exactas de tu novación dependen de tu contrato y de tu entidad. Antes de formalizar cualquier modificación, solicita la propuesta por escrito, revisa los límites legales con un profesional y verifica los gastos con tu banco. Las cifras indicadas son orientativas.