Comprar una vivienda no es solo pagar el precio: los gastos de compraventa de vivienda en 2026 pueden representar entre un 8% y un 12% adicional del valor del inmueble, y la diferencia entre comunidades o perfiles puede superar los 9.000 €. La regla práctica es reservar unos 10.000-12.000 € por cada 100.000 € de precio (impuestos + notaría + registro + gestoría), además de la entrada. En esta guía te desgloso cada concepto con cifras reales de 2026, la tabla de ITP por comunidad autónoma y un checklist para pagar lo mínimo que te corresponda.
Desglose completo de los gastos de compraventa en 2026
| Concepto | Coste orientativo 2026 | Quién lo paga |
|---|---|---|
| ITP (segunda mano) | 4%-13% según CCAA (media ~8%) | Comprador |
| IVA (obra nueva) | 10% (IGIC 7% en Canarias; 4% VPO) | Comprador |
| AJD (obra nueva) | 0,5%-1,5% según CCAA | Comprador |
| Notaría (escritura compraventa) | 600-1.000 € (~0,2-0,5%) | Comprador (acordado) |
| Registro de la Propiedad | 400-650 € (~0,1-0,25%) | Comprador |
| Gestoría | 300-500 € | Comprador (opcional) |
| Tasación (si hay hipoteca) | 250-600 € | Comprador |
La suma de todos los conceptos representa habitualmente entre un 8% y un 12% del precio: por debajo de esa banda en comunidades con ITP reducido y en segunda mano; por encima en obra nueva (por el IVA) o en comunidades con AJD alto.
Impuestos al comprar: segunda mano vs obra nueva
- Segunda mano: pagas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), impuesto cedido a las comunidades autónomas cuyo tipo general va del 4% (País Vasco) al 10-13% (Cataluña, Baleares en tramos altos). Se calcula sobre el mayor de estos dos valores: el precio de escritura o el valor de referencia del Catastro.
- Obra nueva: pagas IVA (10%) o IGIC (7% en Canarias) y, además, el AJD (Actos Jurídicos Documentados, 0,5%-1,5% según CCAA). Las viviendas de protección oficial pueden aplicar IVA reducido del 4%.
- Atención: el AJD y el ITP son mutuamente excluyentes para la misma escritura (Art. 31.2 del TRLITPAJD). En segunda mano solo pagas ITP; en obra nueva solo IVA + AJD.
Tabla de ITP por comunidad autónoma (2026)
| Comunidad | Tipo general | Tipo reducido (jóvenes) | ITP sobre 200.000 € (general) |
|---|---|---|---|
| País Vasco | 4% | 2,5% | 8.000 € |
| Madrid | 6% | — (sin reducción joven) | 12.000 € |
| Navarra | 6% | 5% | 12.000 € |
| Canarias | 6,5% | 1% (menores de 40) | 13.000 € |
| Andalucía | 7% | 3,5% (menores de 35, ≤150.000 €) | 14.000 € |
| La Rioja | 7% | 4-5% (primera vivienda) | 14.000 € |
| Aragón, Asturias, Castilla y León, Extremadura, Galicia, Murcia | 8% (con tramos según valor) | 3-4% según perfil y CCAA | 16.000 € |
| Castilla-La Mancha | 9% | 5-6% (primera vivienda) | 18.000 € |
| Cantabria | 9-10% | 4-5% | 20.000 € |
| Cataluña | 10-13% (tramos) | 5% (menores de 35) | 20.000 € |
| Com. Valenciana | 10% → 9% desde 30/06/2026 | 6% (menores de 35) | 20.000 € (18.000 € tras la rebaja) |
| Baleares | 8-13% (tramos) | 0% (menores de 30) | 16.000-26.000 € |
Datos orientativos de 2026 (hipotecas.me, Trustin, OCU, idealista, guiareformas.es). Aragón, Asturias, Castilla y León, Extremadura y Baleares aplican tramos progresivos: el tipo efectivo crece con el precio. Consulta siempre la tablilla vigente de tu comunidad.
La diferencia entre comprar en el lugar más barato y en el más caro es enorme: sobre una vivienda de 150.000 €, el ITP puede ir de 6.000 € (País Vasco) a 15.000 € (Cataluña, tipo 10%), es decir, hasta 9.000 € de diferencia solo por la ubicación.
Ejemplo práctico: vivienda de 200.000 € en Madrid
| Concepto | Obra nueva | Segunda mano |
|---|---|---|
| IVA (10%) | 20.000 € | 0 € |
| ITP (6%) | 0 € | 12.000 € |
| AJD (0,75%) | 1.500 € | 0 € |
| Notaría | 1.000 € | 1.000 € |
| Registro | 500 € | 500 € |
| Gestoría | 300 € | 300 € |
| TOTAL | 23.300 € (11,7%) | 13.800 € (6,9%) |
La obra nueva es sensiblemente más cara en impuestos (10% IVA frente al ~6-10% de ITP), aunque en comunidades con ITP alto la segunda mano se iguala. Si además contratas hipoteca, recuerda que la tasación (250-600 €) y la posible comisión de apertura (hasta 2%) corren de tu cuenta; el resto de gastos de la hipoteca ya no los pagas tú.
¿Quién paga qué? Los cambios de la Ley 5/2019
Desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (2019), los gastos de constitución de la hipoteca se reparten de forma mucho más favorable para el comprador:
- El banco paga la notaría de la escritura de hipoteca, el registro, la gestoría y el AJD de la hipoteca.
- El comprador paga únicamente la tasación y, si la entidad la aplica, la comisión de apertura (muchas entidades ya no la cobran).
- En la compraventa en sí, los gastos de notaría, registro y gestoría los asume el comprador (en la práctica se pacta así), salvo la plusvalía municipal (IIVTNU), que paga el vendedor.
Checklist para ahorrar en los gastos de compraventa
- Comprueba el valor de referencia del Catastro antes de firmar (sede.catastro.gob.es): desde la Ley 11/2021, el ITP se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y ese valor. Si te han aplicado un valor de referencia erróneo, puedes impugnarlo.
- Verifica los tipos reducidos a los que tienes derecho: menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad ≥33% y VPO. Muchos compradores pagan el tipo general por desconocimiento (por ejemplo, un menor de 35 en Andalucía baja del 7% al 3,5%).
- Pide 3 presupuestos de gestoría y, si el banco te lo ofrece, negocia la tasación o consíguela independiente (vale para varios bancos y dura 6 meses).
- Liquida el ITP en plazo: tienes 30 días hábiles desde la escritura (modelo 600 ante la Hacienda autonómica). Retrasarte conlleva recargos del 5% al 20% más intereses de demora.
- Negocia el reparto: aunque es costumbre que el comprador asuma casi todo, la notaría de compraventa puede pactarse de otra forma en el contrato de arras.
- No dupliques pagos: en segunda mano no se paga AJD además de ITP por la misma escritura (Art. 31.2 TRLITPAJD).
Si eres joven, no te pierdas las bonificaciones fiscales para menores de 35 (ITP reducido en casi todas las comunidades) ni las hipotecas para jóvenes con financiación al 95-100%. Y para saber cuánto necesitas ahorrar de entrada antes de los gastos, calcula la entrada mínima para una hipoteca en 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero hay que ahorrar para los gastos de compraventa?
Entre el 8% y el 12% del precio de la vivienda, según comunidad y tipo de inmueble. En segunda mano con ITP bajo (Madrid 6%, País Vasco 4%) puede quedarse cerca del 7-9%; en obra nueva con IVA y AJD alto, superar el 11-12%. A eso hay que sumar la entrada (20% si no tienes aval).
¿Se paga AJD además de ITP en segunda mano?
No. El ITP (TPO) y el AJD (cuota variable) son mutuamente excluyentes para la misma escritura según el Art. 31.2 del TRLITPAJD. En segunda mano solo pagas ITP; el AJD solo se aplica en obra nueva (junto al IVA) y en la escritura de hipoteca (que desde 2019 paga el banco).
¿El ITP se calcula sobre el precio o sobre el valor de referencia?
Sobre el mayor de los dos. Desde la Ley 11/2021, la base imponible del ITP es el valor de referencia del Catastro o el precio declarado en escritura, eligiéndose el más alto. Conviene consultar el valor de referencia antes de firmar para no llevarte sorpresas en la liquidación.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca en 2026?
Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la hipoteca. El comprador solo paga la tasación (250-600 €) y, si la entidad la aplica, la comisión de apertura (muchas hipotecas actuales no la cobran).
¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP?
30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública de compraventa. Se autoliquida con el modelo 600 ante la Hacienda autonómica del inmueble. Si presentas fuera de plazo, se aplican recargos del 5% al 20% sobre la cuota, más intereses de demora en algunos supuestos.
Conclusión
Los gastos de compraventa de vivienda en 2026 suponen entre un 8% y un 12% del precio, y son la segunda gran cantidad que debes planificar tras la entrada. La clave para ahorrar está en tres frentes: elegir bien dónde compras (el ITP va del 4% en el País Vasco al 13% en tramos altos de Cataluña o Baleares), aprovechar los tipos reducidos que te correspondan (jóvenes, familia numerosa, discapacidad, VPO) y liquidar a tiempo para evitar recargos. No olvides revisar el valor de referencia del Catastro, pedir varios presupuestos de gestoría y recordar que los gastos de la hipoteca ya no los pagas tú desde 2019. Con el desglose y el checklist de esta guía, sabrás exactamente cuánto ahorrar para que ninguna factura te pille por sorpresa.
Aviso legal: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Tipos de ITP, IVA, IGIC y AJD, así como aranceles y bonificaciones, varían según la comunidad autónoma, el precio y la fecha de la operación (datos orientativos de 2026). Consulta siempre la normativa oficial de tu CCAA y a un asesor fiscal antes de liquidar impuestos o firmar la escritura.
Pingback: Hipoteca para Extranjeros en España 2026: Guía Completa - Toda la información sobre la vivienda Objetivo Vivienda